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Alterações na cobrança judicial das contribuições condominiais

Cobrança judicial será mais rápida

19/01/2018

Com a entrada em vigor do novo Código de Processo Civil, surgiram algumas mudanças substanciais na cobrança judicial de contribuições condominiais em atraso.

 

Essencialmente, a grande mudança ocorre pelo fato do novo CPC incluir a contribuição condominial no rol de títulos executivos extrajudiciais o que fez com que a partir de agora os condomínios não precisem mais ingressar com uma ação judicial de cobrança, mas sim com uma execução judicial de título executivo extrajudicial. Desse modo, o condômino devedor não mais será citado para contestar os fatos e pedidos apresentados pelo credor, mas sim para pagar a dívida ou nomear bens à penhora.

 

Conforme comparativo abaixo, haverá uma redução considerável no tempo necessário para que a cobrança judicial tenha efeito prático:

COMPARATIVO:

 

ANTES DO NOVO CPC:

 

- o devedor é citado para contestar a ação em 15 (quinze) dias;

- apresentada a contestação, o Juiz abre o prazo para réplica

- apresentada a réplica, o Juiz abre prazo para indicação de provas e manifestação de interesse ou não na audiência de conciliação

- em havendo interesse, o Juiz pode designar a audiência de conciliação

- não havendo provas a serem produzidas, o Juiz realiza do julgamento antecipado do processo nos termos do artigo 330 do CPC, prolatando a sentença

- após a sentença, abra-se prazo para o Recurso de Apelação

- Após o transitar em julgado da sentença, caso não haja recursos da mesma, inicia-se a execução de sentença, iniciando-se então a fase de execução

- o devedor é intimado para pagar no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de aplicação da multa de 10% sobre o valor atualizado, nos termos do artigo 475-J do CPC

- não sendo realizado o pagamento, acrescenta-se a multa no montante devido, inicia-se os procedimentos de constrição de bens, tais como, penhora on-line, penhora do imóvel, etc.

 

COM O NOVO CPC:

 

- o devedor será citado para pagar a dívida em 3 (três) dias, podendo ser indicados já bens à penhora pelo credor em caso do não-pagamento

- não havendo o pagamento no prazo estipulado, recairá a penhora no bem indicado e se dará início aos demais atos de constrição e alienação, se necessários

 

 

Contudo, temos que salientar que os condomínios devem observar as determinações legais e convencionais sobre a forma da cobrança da taxa condominial. Vejamos que o Código Civil em seu artigo 1.350 prevê que anualmente deverá ser aprovado um orçamento das despesas a serem rateadas para o próximo exercício. Além disso, a maioria das convenções dos condomínios prevê a aprovação de um orçamento de despesas a serem rateadas entre os condôminos. Portanto, os condomínios que eventualmente adotam sistemas de rateio de despesas realizadas no mês findo, ou previsão mensal de despesas, terão que se adequar para que possam se valer da celeridade criada pelo novo CPC.

 

“Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno”.

(Artigo 1.350 do Código Civil)

 

Considera-se que o descumprimento das formalidades legais e convencionais para o cálculo e cobrança das contribuições condominiais, implicará na desclassificação do crédito condominial como título executivo extrajudicial, visto que de acordo com o Art. 784, inciso X do novo CPC, as contribuições condominiais devem estar previstas na convenção, ou aprovadas em assembleia geral, conforme abaixo:

 

“CAPÍTULO IV

DOS REQUISITOS NECESSÁRIOS PARA REALIZAR QUALQUER EXECUÇÃO

Seção I - Do Título Executivo

Art. 784.  São títulos executivos extrajudiciais:

X - O crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, prevista na respectiva convenção, ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas”

 

Portanto, sugerimos que os condomínios que por ventura adotam critério diverso do orçamento de despesas ordinárias para o exercício seguinte aprovado em assembleia, alterem a forma de cálculo da cobrança e rateio da contribuição condominial, respeitando a disposição do Código Civil, da Convenção de Condomínio e também do Novo Código de Processo Civil para então poderem gozar do benefício de executar diretamente o crédito condominial.

 

A administradora de condomínios possui recursos para elaborar um orçamento das despesas anuais do condomínio, prevendo as despesas comuns e ordinárias, projetando valores necessários para o pagamento das mesmas no próximo exercício. Deverá então ser apresentado o orçamento na assembleia para aprovação e então ser realizado o rateio entre os condôminos e cobrança das contribuições condominiais mensais.